仓位管理技巧 华润置地预判房地产行业最艰难的时刻已过

　　华润置地再度夯实了房地产行业“利润王”的地位。

　　据华润置地发布的财报，截至2025年末，华润置地实现营业收入2814.4亿元，同比增长0.9%；毛利实现597.44亿元，同比微降约1%；股东应占净利润254.2亿元，同比微降0.5%。其中，经常性业务核心净利润同比增长13.1%至116.5亿元，占核心净利润比重攀升至51.8%。

　　华润置地这一利润表现，要远高于中海地产、保利发展（600048）和招商蛇口（001979）等同行，再次坐上房地产行业“利润王”之位。

　　华润置地称，这标志着华润置地率先完成向“开发、运营、服务”相关多元多赛道驱动的战略跃迁，以经营的确定性开启了价值重估与高质量发展的新篇章。

　　华润置地的财报，可以被视作是房企在后开发时期的前瞻样本。在开发业务规模不再之时，房企的转型方向关乎营收和利润的增长潜力，以及发展的可持续性。

　　在业绩会上，华润置地董事会主席李欣分析称，“十五五”期间，华润置地规划了“三条增长曲线高效协同、同向发力，全面高质量发展”的全新业务模式，预计在“十五五”末，开发销售型业务营收规模维持在2000亿元至2500亿元左右，保持行业头部位置；经营性不动产收租型业务营收将稳定在300亿元以上，质量和规模水平保持行业第一；轻资产管理收费型业务将保持良好增长势头，年增速预计超过10%，营收规模200亿元以上。

　　规模不再至上

　　在华润置地的规划中，开发业务将在中短期保持现有的规模，转向利润优先。

　　李欣指出，“十四五”时期，华润置地实现了第一增长曲线向第二增长曲线的成功跨越。“十五五”时期，华润置地战略性规划了“三条增长曲线高效协同、同向发力，全面高质量发展”的全新业务模式。这是华润置地业务模式的重大战略升级，标志着华润置地彻底摆脱过往“三高”的旧发展模式，构建了一个三条增长曲线高效协同互补的全产业链业务生态高质量发展的新发展模式。

　　开发业务营收保持在2500亿元内，意味着华润置地未来将不会扩大开发业务的规模。

作为我国养老保险体系“第三支柱”的重要组成部分，个人养老金制度于2022年11月25日正式实施。自该制度实施以来，作为多年深耕养老领域的金融机构，邮储银行北京分行多措并举推进个人养老金工作落地，在账户、产品、服务、渠道等方面全面发力，截至2025年8月底，已累计为超10万名客户提供优质的个人养老金账户服务，以实际行动践行国有大行责任担当，持续为健全多层次、多支柱养老保险体系贡献金融力量。

居民医保制度建立以来，财政补助一直是城乡居民医保筹资的主要来源。这种由财政“拿大头”、居民“拿小头”的医保缴费模式，形成了持续、稳定、可预期的筹资增长机制，一砖一瓦构筑起城乡居民基本医保的“保障城墙”，为减轻群众就医负担、提升保障水平提供了有力支撑。

　　李欣表示，华润置地将立足单盘效益时代，以提质增效、保障利润为核心导向，推动开发销售业务稳健创新、高质量发展，巩固行业领先地位。布局上持续深耕一线及重点二线城市，同时挖掘具备产业支撑的价值洼地城市，确保每个项目在激烈市场竞争中实现一盘一策、精益运营。

　　2025年，华润置地实现签约额336亿元，销售规模稳居行业前三，实现结算毛利率15.5%，盈利水平维持在行业第一梯队。

　　与此同时，华润置地的投资策略也进一步聚焦，目前基本在一线城市落子。华润置地称，公司坚持战略引领投资和“量入为出”原则，2025全年获取项目33个，权益投资额673.7亿元，在北京、上海等五大核心城市投资占比近8成，土储结构持续优化。

　　对于2026年的市场走势，华润置地首席运营官陈伟表示，从今年3月的市场数据来看，全国市场呈现结构性修复特征，新房成交量环比增长同比下降，二手房成交量环比出现较大增长，个别城市出现近年来的高点。这种现象出现的原因是宏观经济整体稳健，各地因城施策优化调控，部分城市房票和补贴政策降低了购房成本，加之自然资源部38号文控增量给予市场良好预期，部分核心城市老旧房源的价格修复带动了成交量的回升。

　　陈伟续称，部分城市例如上海的新房市场也出现了比较明显的膨胀信号，而目前政策的力度稍显克制，预期未来政策还有相当大的发力空间。“基于上述判断，行业最艰难的时期基本过去，正式进入触底回升、深度分化阶段的周期。核心城市和优质板块率先起步，其他城市逐步消化存量的基础上，会实现缓慢修复。”

　　投资保持克制，华润置地现金流也相对稳定。2025年末，华润置地手持现金储备达1169.9亿元；同时，2025年，华润置地总有息负债率、净有息负债率均保持行业最优梯队，于2025年12月31日的加权平均融资成本再创历史新低，较2024年底下降39个基点至约2.72%。

　　新增长引擎

　　开发业务不再规模至上，华润置地未来将更多的资源倾斜至经营性不动产收租业务，这是华润置地的第二增长曲线。

　　李欣对这一业务的定位是业绩可持续增长的引擎，也是利润和稳定现金流的主要贡献者。2025年，华润置地经营性不动产实现营业额254.4亿元，同比增长9.2%，净利润98.7亿元，同比增长15.2%。

　　以此可见，华润置地利润能够保持稳定的关键是，经营性不动产收租业务的营收和利润保持相对稳定。纵观成熟市场，多数房企在开发业务增长趋缓后均转向“收租”为主，华润置地受益于先发布局的优势，才得以在转型期平稳度过。

　　李欣表示，“十五五”期间，华润置地将充分发挥先发优势，以量质双优、提升利润为核心导向，全面深化经营性不动产收租业务高质量发展。强化核心商圈、优质载体等优势资产的资源倾斜，同时通过构建多层次资产运营平台和积极运作，实现资产有进有出，从而推动资产与资本高效循环。

　　轻资产管理收费型业务，是华润置地的第三增长曲线，定位为公司业绩强劲增长与空间价值的核心创造者。

　　李欣称，“十五五”期间，华润置地将加快外部资源拓展，以创新提质、增厚利润为核心导向，大力培育高质量轻资产管理业务。抢抓行业规模扩张窗口期，在商业管理、城市空间管理、资产管理、文体运营等具备竞争优势的赛道，加速抢占市场先机。李欣预计，“十五五”期间，华润置地轻资产管理收费型业务将实现高速增长。

　　华润置地管理层在业绩会上表示，展望“十五五”，华润置地将全面升级战略定位，锚定“创建世界一流的城市投资开发运营商”目标，通过“三条增长曲线”高效协同、同向发力，重塑行业竞争新优势。

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